是否还记得七八年前那场让无数人一夜暴富的炒房热?在这场炒房大作战中的赢家给无数人带来了效仿的动力。然后,如今的中国房地产市场,新常态已经取代了炒房黄金时代。在这样的形势下,房地产维持漂亮数据的日子还有多少?值得购房者投资的房子又有多少?
房贷新政不仅让2008年救市时使用的七折利率优惠重出江湖,同时,还出台了超乎市场预期的首套房贷的认定标准。按照这个标准,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,银行业金融机构执行首套房贷款政策。
同时还规定,对已经取消限购或者没有限购的城市,对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭,银行有确定首付比例和贷款利率水平的权利。
这意味着,除了北上广深四个一线城市,所有的城市购买二套或者二套以上的住房,都有可能享受首套房贷的三折首付和七折利率优惠。这种在信贷层面大尺度的宽松,不仅意味着之前三套禁止贷款政策寿终正寝,也意味着,一线城市之外的房贷不再分居住需求和投资需求。
这完全是一种为去库存、挽救房地产的贷款政策,甚至比2008年的房贷政策都要宽松。这也意味着,在经历五年的金融危机周期之后,中国经济对房地产的依赖更为严重。
靠房地产维持漂亮数据的日子不多了
今天的房地产市场,面临三个和过去完全不同的变化:其一,过去买房炒房者,都变成了卖房者,这是房地产市场大的变化,看不到这个变化的,都没意识到死亡的逼近。
其二,80%以上的城市住房供应已经严重过剩。除了几个一线城市、热点城市、一小部分的省会城市,住房库存的消化周期已经到了红色警报线,一些地方的库存甚至需要消化至少10年。
其三,社会资金正在撤离房地产市场。这三大变化是房地产当前的基本面,这个基本面和2008年完全不同,也意味着政策实施后的效果也不能和2008年相提并论。特别是,由于美国退出量化宽松政策,中国房地产市场的流动性总体会很紧张。在这种情况下,房地产市场不可能像过去一样。
笔者认为,未来房地产市场会出现“三个20%”的分化:只有20%的开发商会活下来;只有20%的城市住房具有投资价值;只有20%的楼盘才值得买。剩下的城市,房子几乎不存在任何投资价值,而会回归居住属性。
中国住房已经告别短缺,中国的房地产债务和杠杆已经足够高,靠房地产维持漂亮数据的日子屈指可数。在中国,随着住房投资没有价值,很多房子可能永远卖不出去,这是市场的基本规律,逃无可逃。
2015年,到底买不买房?买怎样的房?这个需要购房者根据楼市的细微变化和所处区域的地方情况,结合自身实际和考虑,慧眼识珠。
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