“在中央有关房地产市场系列利好消息陆续公布的情况下，地方政府也应适当调整相应的政策为企业减负，助地产企业消化库存，刺激地产企业的投资意愿，稳定住房消费。”黑龙江省工商业联合会房地产商会会长桑洪在接受中国房地产报记者专访说。
3月，黑龙江省房地产商会经过调研，拟向政府部门提请促进黑龙江省房地产市场平稳健康发展的若干建议，以激活坠入冰点的黑龙江省房地产市场。其中，鼓励地产企业增加改善型住宅的建设，调整地域性非普通住宅标准成为焦点。
“因地制宜，这样有利于房地产市场健康发展，有利于城市的长期建设和发展。”桑洪说。
上书政府
随着两会期间传出的稳定发展房地产市场的利好消息以及前期连续的降息降准带来的宽松货币环境，地产界人士普遍认为，2015年房地产市场的政策面将继续宽松，房地产政策将延续去行政化、重市场的调控思路，并有望在营业税征收、限购等环节进一步放开，地方政府还可能直接出台税费减免和购房补贴等多种刺激政策。
“商会经过黑龙江全省以及哈尔滨市房地产市场分析研判，发现黑龙江省房地产市场急需规范、改善市场秩序，科学合理地引导房地产投资消费预期。”桑洪说，对于建筑面积大于144平方米的住宅统称为非普通住宅，企业和消费者均普遍认为应根据具体情况区别对待。
针对这个研判，黑龙江省房地产商会目前已初步拟定了将向政府提请的调整非普通住宅（豪宅）标准的建议。按照该建议，普通商品住房标准调整为住宅小区建筑容积率在1.0以上、使用面积140平方米以上或建筑面积在180平方米以下（含180平方米）；非普通商品住宅的界定标准为单套总价在200万元(含200万元)以上，或实际成交价格高于该区市场指导价1.5倍以上（不含1.5倍）。同时，还建议取消“70/90”政策。
据悉，在该建议进一步分析和完善后，黑龙江省房地产商会将形成可行性建议递交黑龙江省政府审议。
“我认为普通住房的认定标准应该是享受税收优惠的住房界定标准，而非普宅和豪宅的分界线，因为普通住房之外的并不都是豪宅。在中央释放支持居民自住和改善性需求、稳定住房消费的信号下，黑龙江省根据实际情况，适当调整非普通住宅的标准是非常有必要的。”桑洪说。
地产冰河时代
事实上，继今年两会频频释放稳定房地产市场的信号之后，在住建部近日召开电视电话会议上，住建部部长陈政高也表示，希望各地更多发挥主动性，采取多种措施，用好用足住房公积金。要进一步降低门槛，增加公积金贷款额度，简化手续，建立方便快捷的业务流程，缩短办理时限。各地要进一步采取公积金跨省、跨市异地支取使用的措施，使住房公积金在支持居民基本住房需求、改善民生方面发挥更大作用。
对此，桑洪表示，这些可以理解为鼓励住房消费、房地产政策宽松的信号。
“在取消限购、调整公积金贷款等刺激政策后，今年二套房贷的门槛有望再次放松，可以判断今年的房地产市场政策面将延续宽松，新一轮稳楼市的政策也可能密集出台。”桑洪认为，这在稳定住房消费的同时，也能稳定地产上下游产业，例如钢材、水泥等产业受地产市场的影响，销售也出现了大幅下滑，很多建材企业面临倒闭的困境。房地产市场一旦平稳了，其他产业也就会平稳有序地发展。
事实上，受宏观经济不景气和房地产市场自身调整的双重影响，2014年，黑龙江省房地产市场进入了漫长的冰河时代。
数据显示，去年，黑龙江省房地产开发完成投资1324.1亿元，同比下降17.5%；商品房销售面积下降25.9%；商品房销售额下降23.6%；新开工面积下降18.6%；企业土地储备下降36.5%。与此同时，商品房库存却增长14.9％，达到2043万平方米高位。
以哈尔滨为例，2014年前10个月，哈尔滨市商品房供应面积就达2241.97万平方米，而2013年全年供应量仅为829.5万平方米，2014年前10个月较2013年总体供应上升170%；2014年全年成交量为608.95万平方米，新增商品房库存共计1734.37万平方米。在成交产品类型上，哈尔滨市商品房成交主要集中于中小面积产品，大户型产品合计约占14%。
对此，桑洪表示，在过去几年，房地产市场出现了过热现象，一度供不应求，在这种状态下，相关政府部门制定普通住宅标准，严格规定大面积住宅产品，在当时来说是具有积极的意义。但随着人们的生活水平不断提高，物质需求也在不断提升，建筑面积70~90平方米的住宅已不再是主要需求。因此，政府应该鼓励地产企业建设适当比例的改善型住宅，房地产市场的发展既要解决城市无房者的刚性需求，也要解决城市改善型购房者的需求。
激活改善需求
“当下，鼓励改善型需求，鼓励改善型住宅有利于城市住房比例的和谐发展。我认为黑龙江省已经到了该适当调整普通住宅政策标准的时候。”桑洪说，“建筑面积70~90平方米的住房比例应该适当降低，可在保障性住房中配建。我们的城市有自己城市的发展情况，也应该制定符合自己城市发展的目标。一个标准，这是不科学的。”
国家统计局哈尔滨调查队的统计数据显示，2月份，哈尔滨市新建商品住宅价格同比下降5.4%，按照建筑面积划分的三类户型中，90平方米及以下、90~144平方米和144平方米以上价格分别下降5%、4.7%和7%。
桑洪表示，目前，很多城市的中心区域房价较高，而城市周边区域的房价相对较低。
“对于哈尔滨而言，二环以内贵的房子达到了每平方米2万多元，而三环以外的房子才5000元左右，价格相差近四倍。假如总价同样70万元，三环外140平方米的房子和中心区35平方米的房子哪个算是豪宅？”他说，所以非普通住宅的标准要根据市场需求、地域环境来确定，这样才能有利于房地产市场健康平稳地发展。
同时，桑洪提出了一个“防止城市未来平民化”的概念。他认为，调整非普通住宅的界定标准，也就是在改变城市住房比例，可以将保障型住宅、刚需型住宅、改善型住宅和大面积、高价位豪宅进一步细化，有利于稳定住房消费，促进城市的和谐发展。
对此，黑龙江省日出康城房地产开发有限公司刘长旭总经理接受采访时表示，目前，房地产企业多数库存压力较大，现金流无法如期地正常运转，同时受市场环境影响，消费者的购买动力和购房积极性也存在明显的下滑。适当调整有关房地产方面的税收政策，是当下房地产企业迫切需要的，不仅能帮助消化库存，还能为企业减负，促进房地产市场平稳健康发展。
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