当前，我国房地产业正在经历一场变革，集中体现在住宅产业、住宅市场、住房保障等领域的一系列制度性调整、行业与市场格局的显著变化。其中，我国住房制度变革，是影响房地产市场变化与发展的首要变量。
回顾历史，我国住房制度改革的过程并不顺利。改革开放后，国家就开始尝试改变计划经济条件下低水平的福利化分房制度，但困难重重，推进的速度很慢。直到1998年，为了克服亚洲金融危机对我国经济的负面影响，中央终于下决心把住宅产业作为新的经济增长点，所以态度坚定的出台了“23号文”房改文件，彻底停止福利化分房，实行货币化分房制度，全面推进住宅商品化、市场化、社会化、产业化。
房改之后，房地产市场快速发展，但在市场趋于繁荣的过程中，部分城市上涨过快，越来越明显的超出普通民众可承受范围，因此造成了一定的社会矛盾。在这种情况下，国家开始抑制投资投机性购房需求，以2005年“国八条”的出台为起点，其后的“十一五”期间，我国房地产业是在频繁的调控中度过的，几乎每年都有“国几条”或“多部委新政”出台。
与此同时，中央开始关注房价过快增长与住房保障滞后之间的矛盾。从2005年开始，中央越来越重视住房保障问题，2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台；2008年住房和城乡建设部提出“9000亿安居工程投资计划”；2009年12月“国四条”再次提高住房保障工作目标：力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；2010年1月又要求各地重点落实五类住房产品的规划编制工作。
“十二五”期间，国家进一步加大保障性安居工程的建设力度，提出新建3600万套保障房。2011-2014年四年已新开工3230万套，加上2015年计划的740万套，终将达3970万套左右，必将超额完成任务。这在中国住房保障发展史上，甚至放眼全球，都是空前绝后的伟大民生工程。
而在住宅市场方面，这一期间发生了重大变化，2011年下半年市场降温、调整，部分三四线城市至今仍受制于高库存，房价停止上涨，房地产业正式告别“黄金十年”。而房地产调控也发生方向性变化，2011年至2013年上半年仍保持较为严格的调控，其后政策趋于放松，行政干预政策逐步退出。
当前,国家和各地都在编制“房地产发展十三五规划”或“住房发展十三五规划”。“十三五”时期，我国住房发展面临着许多矛盾和难题，核心问题是，如何进一步做好保障房，控制新建量，抓好存量管理；如何进一步调整政策，加强长效机制建设，让商品住宅市场更加平稳健康的发展。总体而言，就是处理和协调好住房保障与住宅市场发展的关系。
住宅业涉及国计民生，既是拉动经济增长的重要支柱产业，又是涉及民生的重要产业。所以，房地产业稳定发展的关键在于住宅产业，住宅既是资产品，又是消费品。住宅产业健康发展的重点在于协调住房保障和住宅市场化之间关系，建立一套完善的住房保障体系，同时充分发挥市场在商品房领域配置资源的作用。
市场并非，在商品经济条件下，市场机制既能有效配置资源，同时又存在失灵现象。不同商品类别，市场失灵的程度有别，而住宅市场失灵的程度比较高。主要有两个原因，一个原因是住宅具有投资品的属性，容易受到投资投机因素的干扰，市场波动频率快，波幅较大；另一个原因是，住宅与普通民众息息相关，民生属性鲜明，住宅市场客观上需要政策的引导。
住宅保障要求发挥“政府有形之手”的主观能动性，住宅市场化强调“市场无形之手”的调配功能。两者之间本来就是一对矛盾体。住宅的商品性和社会性客观要求二者和平共处，这其中牵涉到各种利益群体间的博弈，因此相当复杂。这是一个高难度的命题，发达国家探索了几十年、甚至上百年，还没能完全解决。
针对我国住宅产业的现状，笔者建议按照住宅的生产、供应、消费、管理等环节，把住宅市场划分为两个系统，实行“双轨制”：保障性住房系统和市场化住宅系统。保障型住宅系统由政府主导，服务特定群体，实行价格管制；市场型住宅系统由市场机制主导，不限消费和投资群体，政府不再干预价格。如此，则中高档商品住宅价格再高，也与中低收入群体无关，那是富人的游戏。政府需要把精力花在加快住房保障建设和完善运作机制上，扩大保障面，同时防范权贵阶层从中“占便宜”。
值得关注的是，2014年国家出台了《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》，其中涉及住宅发展目标：“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求。”
这是近些年来（1998年房改后），国家文件中，首次对于住房制度做了简要而系统的思路方面的阐述。指导思想很明确，就是要建立“双轨制”的住房供应体系：政府管保障房、市场管商品房。这其中，保障对象界定为：城镇低收入和中等偏下收入住房困难家庭。保障方式以租为主，经济适用房这类的产权房，正在被淡化。另外，除了一手房市场外，还应大力发展二手房市场，以及住房租赁市场。
除了建设住宅供应双轨制，政府将政策关注重点，由住宅投资转向住宅消费。2015年“两会”政府工作报告中，把稳定住房消费，作为六大稳消费行业之一。作为支柱产业，房地产业通过两条路径影响经济。一方面是通过房地产投资，尤其是开发投资，拉动作为经济三架马车的“投资”。另一方面通过住房消费，拉动作为经济三架马车的“消费”。
对于地方政府而言，在制定“十三五规划”时，不宜再继续沿袭旧思维，动辄刺激房地产交易、扩大房地产投资、拉动地方GDP增长、片面追求土地财政与政绩的老路子，已经越来越不合时宜了。中央及各地政府，应更多考虑如何促进住房消费，这才是住宅行业发展的大方向、大趋势、大潮流。
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