北京二手房买卖中介经纪人某某,近明显感到生意清淡了很多:“6月就带了4位客户看房,到现在还没成交一单”。这与他今年前几个月的忙碌形成鲜明对比:3月份忙的时候,一天工作15个以上,从早到晚都在忙着看房、签约。
他所感受到的市场“淡了”,是中国主要城市房地产市场“退烧”的一个缩影。随着南京、苏州、上海、深圳等地陆续勒紧楼市调控“缰绳”,春节过后席卷一二线楼市的“涨价抢房潮”逐渐降温,躁动的楼市开始走向平稳。
官方数据显示,5月份,中国70个大中城市房价涨势放缓,一二三线城市房价涨幅全线收窄。观察人士指出,从楼市本轮“走出低谷-加速升温-涨势放缓”的过程可以看出,一套“中央管宏观、地方为主体的差别化调控政策”正在逐步走向完善。
去年11月10日,中共中央总书记习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议并指出,要化解房地产库存,促进房地产业持续发展。同年12月中旬,中央经济工作会议将“化解房地产库存”定为2016年中国经济工作五大任务之一。今年4月29日,中共中央政治局会议明确指出,有序消化房地产库存。
随后半年多时间内,从中央到地方,一系列有助于库存消化的政策陆续出台。政策暖风温暖了楼市,三线城市巨量的库存终现松动。国家统计局发布的数据显示,中国楼市库存已经连续多月下滑。
一系列政策在出台时有意避开了库存问题不大的一线城市,而预期转向等因素还是让一二线楼市出现价量齐升的旺销状况。
对于部分楼市的波动,一位智库专家接受记者采访时指出,问题其实并不出在“去库存”上,本轮一些楼市大幅上涨的根源也不在于房地产政策本身。这位专家认为,事实上,楼市真正过热的地区是少数城市,多数地方仍在与高库存“作斗争”。而个别地区楼市过热的关键性背景在于货币超发和实体经济吸纳资金的能力不足。加之一二线热点城市土地供应少、地价高,在楼市政策偏暖的信号注入后,就导致资金大量流入这些地方的楼市。
应该看到,地方开始主动作为,在楼市调控中承担起“主体”的作用。过热地区自发为楼市“打退烧针”,政策也进行了针对性的“微调”。3月底以来,苏州、上海、深圳、南京、廊坊等地相继加入“灭火队”大营,约束性政策如疾风骤雨般落到了中国楼市为高热的地区。如苏州对商品房实施限价;上海、深圳抬高首付比例和限购门槛;河北廊坊发文,对环京区域的三河、大厂、香河、固安四地实施限购。楼市开始平复。
清华大学中国与世界研究中心主任李稻葵指出,很多一线和二线城市担心房价过快上涨,开始出台限制性措施。未来一年房地产的价格上涨不会像过去一年那么快。中国老百姓“买涨不买跌”,待房地产价格稳定以后,交易量也会放缓。
既要去库存又要去虚火,看似矛盾的政策要求源于房地产在中国经济中的特殊地位。一方面,房地产事关上下游数十个产业,是实体经济“稳定器”,另一方面,房地产还涉及数万亿元人民币的贷款规模,是金融稳定的安全阀。但是过热的房地产所产生的资金吸附效应,又导致“如果不为其降温,实体经济会反过来受到挤压”的情况发生。
在这种情况下,“泼冷水”和“吹暖风”就在同一时间出现在不同的城市中。如沈阳、长沙等部分城市库存压力依然严峻,政府通过提高贷款额度、给予财政补贴等措施刺激需求释放,鼓励库存消化。这让中国的房地产调控政策次出现打压与托举并存的状况,楼市政策真正走上差别化调控之路。
“房地产市场太冷、太热都不好”,中国住建部政策研究中心原副主任王珏林对记者表示,保持房地产市场的稳健是为经济的稳定发展创造更好的环境。
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