60亿“日光盘”隐藏2016年楼市降价危机，20城市房价将暴跌！回顾今年以来的楼市，在多轮“救市”政策刺激之下，市场信心将进一步提升，北上广深一线城市、合肥、南京、南昌、苏州等部分二线城市，楼市成交量已经呈现出“金九银十”的行情。深圳、北京、上海、广州、南京、合肥、厦门、惠州、杭州等城市楼市开始出现“日光盘”等热销现象。甚至部分城市比如深圳、上海等一线城市的市场回暖的速度超出政策预期，政府的“救市”星星之火导致楼市成交量出现暴涨，房价也正在酝酿大幅上涨的行情。与此同时，期待已久的“日光盘”开始在下半年楼市频频再现。但是繁荣的背后或许隐藏着更大的危机，楼市的降价危机或将在2016年到来，20城市的房价面临下跌！
60亿“日光盘”隐藏2016年楼市降价危机 20城市房价将暴跌
60亿元的“日光盘”！让房地产业从业者“亮瞎眼”！
11月7日，深圳一手房市场迎来单个楼盘近十年来大体量推盘——深圳龙华新区的壹城中心。从上午10点正式签约到下午4点，开发商宣布所推楼盘全部1637套房源一次性售罄，6个内实现“日光”。据初步预计，此次开盘签约金额达到60亿元。
多因素催生热点城市频现“日光盘”
针对热点城市楼市不断出现的“日光盘”与房价快速上涨的现象，地方政府也不得不出招应对。其中，上半年，深圳规土委表示，将严格依法查处那些通过故意制造“日光盘”等人为加剧供求紧张的“捂盘惜售”等违法违规行为。此外，深圳将推出系列措施全力保障房地产市场健康有序发展，包括加快商品住房预售审批，加快新增住宅用地供应，继续执行限购等；在今年下半年至今，上海市政策层面两次警示房价已经很高，下半年要抑制投资投机需求，官方对于楼市调控政策层面开始出现转向，开始出现收紧的信号。
那么，地方政府管得住“日光盘”吗？“日光盘”是不是还会在更多的城市发生？“日光盘”背后反映出哪些尴尬问题？
同策咨询研究部总监张宏伟认为，多轮“救市”政策之后，市场需求被激活，上述城市的楼市去化速度提升，去化周期也逐步缩短，市场基本面快速好转。在这样的市场背景下，“自住需求+改善需求”两股力量入市，导致上述城市出现“日光盘”的现象。同时，“日光盘”使得不少购房者担心楼市后期供应不足、房价反弹上涨而继续惶恐入市，甚至导致局部市场买涨不买跌的行情出现。
以深圳为例，新增建设用地少的可怜，对住宅市场来讲，势必会造成未来供不应求的局面；从商品住宅市场去化周期来看，今年以来，整个市场去化周期也就6-7个月，甚至有时候更低，可以说这个城市楼市处于“无房可卖”的局面，也就是说在供不应求的市场环境当中出现“日光盘”也是理所当然，是市场行为使然，即使政府出台上述措施也难以改变楼市供求关系紧张的本质。11月7日，深圳楼市6个内实现60亿元的“日光盘”，也正是在上述市场背景下发生的。
从 “日光盘”频出的其他城市来看，地方政府并没有明确表态用行政手段制止，甚至在公积金贷款、普通住宅标准、住房补贴等方面继续定向宽松，试图通过楼市基本面的回升拉动宏观经济的增长。从这个角度来看，由于宏观经济“触底”阶段的经济增速的压力，地方政府也有苦难言的尴尬，也不得不通过炒热房地产挽救宏观经济。因此，我们也就不难理解为何深圳等上述城市“日光盘”频出。
此外，地方政府“大牌”频频亮出，各地利好政策频出，地方版城市规划、产业规划密集出台，导致热点城市房地产市场出现炒作氛围。比如，一带一路、自贸区、京津冀一体化、轨道交通、新区等规划或政策的获批，政策热点效应助推区域房地产市场热度升温，导致北上广深、南京、合肥、厦门、惠州、杭州等城市楼市出现抢房现象，催生“日光盘”。从今年四季度楼市发展趋势来看，上述热点城市仍然会有“日光盘”频现的现象。
“政府救市房价齐涨”时代一去不返，“日光盘”是热点城市现象
那么，“日光盘”是不是还会在更多的城市发生？“日光盘”现象在2016年是否还会继续？显然，从市场指标意义来看，当前市场仍然是“分化”的，“日光盘”仍然是少数热点城市楼市升温的表现，对于上述热点城市以外的大多数城市楼市来讲，其实，还面临比较大的去库存压力。
从今年四季度楼市表现来看，上述一线城市及市场基本面良好的城市（库存去化周期在15个月以下的城市）来讲，市场将没有去库存压力，再加上房企冲刺销售业绩指标等因素，四季度会涨价或会出现买涨不买跌的现象，“日光盘”的现象也将再现，这似乎没有办法挡得住。
但是，对于其他城市来讲则会面临不同的命运，“政府救市房价齐涨”时代一去不返。
比如，当前库存去化周期在15个月以上的城市则仍然面临去库存的压力，比如西安、青岛、天津、沈阳、福州、武汉等二线城市，温州、舟山、保定、东营、临沂、运城、莆田、南平、江阴、徐州等大部分三四线城市，这些城市由于供地量偏大市场供大于求，房价则难以有上涨压力，甚至部分城市仍然要坚持“以价换量”去库存。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从上述分析来看，当前少数热点城市出现“日光盘”也不必大惊小怪，楼市整体上仍然面临去库存的“尴尬”。对于仍然有较大去库存压力的城市尤其是三四线城市而言，“日光盘”仍然是奢望。当然对于房企来讲，在这样的市场环境当中也面临规模化发展与运营风险增加的尴尬。
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